《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理委員會

組建運行辦法》政策解讀

一、《辦法》出臺的目的及意義？

答：物業(yè)管理委員會是在不具備成立業(yè)主大會條件或者成立不了業(yè)主委員會的等情形下成立的，是臨時代行業(yè)主委員會部分相關職責、組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項、履行業(yè)主大會會議籌備組職責、推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項的臨時性機構。物業(yè)管理委員會的組建將彌補業(yè)主組織的缺失，是對業(yè)主委員會的有效補位。物業(yè)管理委員會組建后，將在推動成立業(yè)主委員會、組織業(yè)主共同決定有關事項方面發(fā)揮重要作用。

二、《辦法》出臺的依據(jù)？

答：根據(jù)新修訂的《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》（2023年11月24日廣西壯族自治區(qū)第十四屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過）第四十三條授權，結合我區(qū)實際，制定本辦法。

三、《辦法》的適用范圍？

答：廣西壯族自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)未成立業(yè)主委員會的住宅物業(yè)管理活動適用本辦法，其他物業(yè)項目參照執(zhí)行。

四、物業(yè)管理委員會的成立條件？

答：有下列情形之一的，應當按規(guī)定組建物業(yè)管理委員會：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但因各種原因未成立的；

（三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

五、物業(yè)管理委員會有哪些職責？

答：物業(yè)管理委員會依照《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》承擔相關職責，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

已成立業(yè)主大會但尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會按照《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》第二十一條的規(guī)定組織業(yè)主共同決定相關事項，并組織執(zhí)行業(yè)主大會的決定。

未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會按照《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》第二十一條的規(guī)定組織業(yè)主共同決定相關事項并行使第二十九條規(guī)定的業(yè)主委員會的職責。

六、物業(yè)管理委員會由誰負責組建？多長時間內(nèi)組建？

答：物業(yè)管理委員會由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照“應建盡建”的原則組建。符合組建條件的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府就組建物業(yè)管理委員會的相關事項進行公告，自公告之日起30日內(nèi)，組建成立物業(yè)管理委員會。

七、物業(yè)管理委員會的組建主要包括哪幾個步驟？

答：物業(yè)管理委員會的組建主要包括公告、推薦人選、確定人選、公示、備案五個步驟。

第一步，公告。由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府就擬組建物業(yè)管理委員會相關事項進行公告。

第二步，推薦人選。物業(yè)管理委員會業(yè)主代表的人選主要由居（村）民委員會推薦、業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。

第三步，確定人選。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)管理委員會業(yè)主代表人選的推薦情況，確定物業(yè)管理委員會成員組成名單。

第四步，公示。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示包括物業(yè)管理委員會成員姓名、職業(yè)、住址等信息。

第五步，備案。物業(yè)管理委員會成立后，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行備案。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將備案情況及時告知所在地的縣級住房城鄉(xiāng)建設主管部門。

八、組建物業(yè)管理委員會需要公告哪些內(nèi)容？在哪里發(fā)布公告？公示期多長？

答：公告中明確物業(yè)管理委員會成員的人選要求、報名方式、起始日期等。公告應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩處以上顯著位置公告。物業(yè)管理區(qū)域顯著位置是指公告欄、小區(qū)出入口、單元門、電梯轎廂內(nèi)、客服場所等。

公告期限不得少于7日。

九、物業(yè)管理委員會的人員構成？

答：物業(yè)管理委員會由社區(qū)（村）“兩委”成員、社區(qū)工作者、業(yè)主等5—9人組成，其中主任1名，副主任1—2名，業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一。主任由社區(qū)（村）“兩委”成員擔任；副主任至少包含1名業(yè)主代表。

十、如果參選業(yè)主代表較多怎么辦？

答：業(yè)主代表人數(shù)超過預定人數(shù)的，可以采取分類后隨機抽選的方式確定。業(yè)主對業(yè)主代表有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

十一、物業(yè)管理委員會成員應當符合哪些條件？

答：具備以下條件的業(yè)主可以參選：

（一）擁護中國共產(chǎn)黨的領導，遵紀守法；

（二）熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定組織能力并具備必要的工作時間；

（三）具有完全民事行為能力；

（四）未被列為失信被執(zhí)行人；

（五）本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務人無直接的利益關系；

（六）無違反相關法律法規(guī)的禁止性行為；

（七）無法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔任物業(yè)管理委員會成員的情形。

物業(yè)管理委員會成員應當書面承諾符合前款規(guī)定的條件，全面履行工作職責，不以權謀私、失職失責。

中共黨員、人大代表、政協(xié)委員，法律、財務、工程、物業(yè)管理等專業(yè)人員應積極參選物業(yè)管理委員會成員。

十二、物業(yè)管理委員會業(yè)主代表通過哪些方式產(chǎn)生？

答：（一）社區(qū)（村）“兩委”成員、社區(qū)工作者，由社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會負責推薦。

（二）業(yè)主代表由居（村）民委員會負責組織小區(qū)業(yè)主聯(lián)名推薦或者業(yè)主自薦。聯(lián)名業(yè)主人數(shù)應當不少于10名，并經(jīng)被推薦人選本人簽字同意；業(yè)主自薦應當征得不少于10名其他業(yè)主簽字同意。一名業(yè)主只能推選一名業(yè)主代表。

（三）房屋總建筑面積10萬平方米以上（含10萬平方米）的物業(yè)管理區(qū)域，居（村）民委員會可劃分若干區(qū)域組織業(yè)主聯(lián)名推薦或者業(yè)主自薦，聯(lián)名業(yè)主人數(shù)或者業(yè)主自薦同意人數(shù)應符合前款規(guī)定。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足300戶的，聯(lián)名推薦業(yè)主代表的聯(lián)名人數(shù)和業(yè)主自薦征得業(yè)主同意的人數(shù)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)實際情況確定。

十三、物業(yè)管理委員會的主任、副主任如何產(chǎn)生？

答：擬組建物業(yè)管理委員會事項公告截止日后5日內(nèi)，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)申報情況，確定物業(yè)管理委員會成員候選人，并指定物業(yè)管理委員會主任及副主任。

十四、物業(yè)管理委員會名單確定后，需要公示什么內(nèi)容？公示期多久？如果有異議怎么辦？

答：物業(yè)管理委員會成員名單確定后，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將成員姓名、職業(yè)、住址等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩處以上顯著位置公示，公示期限不得少于7日。如有異議的，應書面向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在5日內(nèi)完成核查，并將核查結果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于7日。

十五、物業(yè)管理委員會需要備案么？

答：物業(yè)管理委員會自成立之日起30日內(nèi)，應當持《物業(yè)管理委員會備案表》向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將備案情況及時告知所在地縣級住房城鄉(xiāng)建設主管部門。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對以上材料進行核實，符合要求的，5個工作日內(nèi)予以備案，并出具備案證明和印章刻制證明。

十六、物業(yè)管理委員會備案后如何刻制印章？

答：已成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會持業(yè)主大會備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章；持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明，申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明，申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

十七、物業(yè)管理委員會成立后如何開展工作？有哪些工作要求及注意事項？

答：物業(yè)管理委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當每季度召開一次。經(jīng)物業(yè)管理委員會主任或者物業(yè)管理委員會三分之一以上成員提議，可以召開物業(yè)管理委員會臨時會議。

物業(yè)管理委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集和主持。

物業(yè)管理委員會會議應當有過半數(shù)成員且過半數(shù)業(yè)主代表成員參加。業(yè)主代表成員不能委托代理人參加會議。

物業(yè)管理委員會作出的決定應當經(jīng)過半數(shù)成員簽字同意。會議結束后3日內(nèi)，物業(yè)管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示10個工作日。

物業(yè)管理委員會全體成員有同等表決權。

物業(yè)管理委員會對于需要業(yè)主共同決定的事項不得擅自作出決定。

十八、物業(yè)管理委員會成員資格需要什么條件才能終止？終止后有哪些要求？

答：物業(yè)管理委員會成員有下列情形之一的，成員資格應當終止：

（一）業(yè)主代表不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或者物業(yè)使用人；

（二）以書面形式向物業(yè)管理委員會提出辭職并經(jīng)同意的；

（三）因健康等原因無法履行職責的；

（四）拒不召集、拒不參加或者阻撓召開物業(yè)管理委員會會議的；

（五）違反物業(yè)管理委員會成員書面承諾的；

（六）一年內(nèi)累計缺席物業(yè)管理委員會會議總次數(shù)一半以上的；

（七）法律法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

屬于前款第一項、第二項情形的，其成員資格自情形發(fā)生之日起自然終止；屬于前款第三項、第四項、第五項、第六項情形的，物業(yè)管理委員會應當提請街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府終止其成員資格；屬于前款第七項情形的，按照相關規(guī)定處理。

物業(yè)管理委員會成員資格終止，物業(yè)管理委員會應當在7日內(nèi)向所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理變更備案，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示期限不少于7日。物業(yè)管理委員會成員應當自資格終止之日起5日內(nèi)將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給物業(yè)管理委員會。

十九、如果物業(yè)管理委員會發(fā)生缺額的怎么辦？

答：物業(yè)管理委員會成員發(fā)生缺額的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照本辦法第十條的有關規(guī)定及時進行補充。

二十、物業(yè)管理委員會工作經(jīng)費包含哪些內(nèi)容？從哪里列支？需要公示么？

答：物業(yè)管理委員會工作經(jīng)費、采購第三方機構服務費用、成員工作補貼、聘用人員薪酬等由物業(yè)管理委員會結合實際提出申請，由業(yè)主依法共同決定。相關費用可從公共收益中列支，或業(yè)主自愿捐贈及其他合法方式籌集。相關收支情況應在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示，每年不少于2次，每次公示期不少于30日。

二十一、物業(yè)管理委員會任期多長？如果屆滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的怎么辦？

答：物業(yè)管理委員會的任期一般不超過3年。如屆滿時仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。

二十二、如果物業(yè)管理委員會在任期內(nèi)推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，還保留么？

答：物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起停止履行職責，并在10日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)，與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會無法存續(xù)的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時解散物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會重新組建或者解散后，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當收回物業(yè)管理委員會印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示結果告知所在地的縣級住房城鄉(xiāng)建設主管部門。

二十三、如果物業(yè)管理委員會及委員會成員違法違規(guī)了怎么辦？

答：物業(yè)管理委員會應當依法履行職責。物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律法規(guī)和規(guī)章的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正。給業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人造成損害的，由簽字同意該決定的物業(yè)管理委員會委員承擔民事責任。

二十四、物業(yè)管理委員會組建流程是否有參考文本？

答：為規(guī)范物業(yè)管理委員會組建流程，本《辦法》共有8個附件供參考（《辦法》正文及8個附件可從廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳官網(wǎng)搜索下載）。附件名稱分別是：

（一）物業(yè)管理委員會組建工作流程；

（二）關于物業(yè)管理區(qū)域組建物業(yè)管理委員會的公告；

（三）物業(yè)管理委員會成員人選推薦表；

（四）物業(yè)管理委員會成員人選業(yè)主聯(lián)名推薦表；

（五）物業(yè)管理委員會成員人選業(yè)主自薦表；

（六）物業(yè)管理委員會成員書面承諾書；

（七）物業(yè)管理委員會組建情況公示；

（八）物業(yè)管理委員會備案表。